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北京放大招!学区房价格要凉凉?

发布:股票知识http://www.kulmc.com 时间:2020-05-21 10:10:28 栏目:房产 阅读()
导读:   据报道,5月6日起,北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。  今年“幼升小”,除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外,城六区更是通过明确“六年一学位”,实施“多校划片”等措施

  据报道,5月6日起,北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。

  今年“幼升小”,除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外,城六区更是通过明确“六年一学位”,实施“多校划片”等措施,为“学区房”降温。

  “六年一学位”并非北京市全区实行政策,城六区指北京市东城区、西城区、朝阳区、海淀区、通州区和石景山区,其他城区目前没有官方通知实行“六年一学位”。

  为消减“学区房”优势,解决家长过分追捧“学区房”、中介大肆炒作“学区房”问题,有效遏制“择校热”难题,合理控制热门小学生源数量,推动义务教育均衡发展, “六年一学位”已经在很多城市执行。目前全国除北京外,还有深圳、武汉、兰州、天津、厦门、苏州、南通市、台州市、长春等城市,陆续推出“一套房产六年内提供一个学位”政策。

  北京之所以对“学区房”下手,增加其不确定性,主要是北京这类房子价格被炒得太高了,动辄每平米数十万元。这类房子的出现,不断挑战人们的心理极限,犹如烈火烹油,让楼市投机气氛更浓。“射人先射马、擒贼先擒王”。全国楼市看北京,北京楼市看“学区房”,国家对北京学区房下重手调控,就理所当然了。

  学区房价格要凉凉?未必

  据记者的北京朋友说,西城区基本属北京学区房价最贵的地界,一个胡同的平房,十平方米就能卖出500多万,甚至一房难求。还有教育大户海淀区,坐拥海淀“六小强”之首的人大附中,一本率百分之一百,每年考入清华北大的学生能有一百多人。可见,整体教育环境对于孩子的成长尤为重要,为了让孩子能够受到良好的教育,家长们为了进入优质学校而绞尽脑汁。这种供求关系不平衡越大,好学区房的价值上升空间就越大,家长们的购买欲也越强,从而导致了学区房价格最坚挺,需求也是最稳定的。

  “六年一学位”政策能给学区房降降温吗?业内人士认为,未必,其最大的影响只是学区房的二手房交易,且影响有限。

  对于买家来说,可用学区房资源更加稀缺。为了保证孩子成功就读心仪的校,家长通常会考虑购买划片小学对应的学区房。在没有推行“六年一学位”时,只要房东想出售这套学区房,家长购买了,基本就能保证孩子上小学。也就是说,市场上的学区房资源符合家长需求的有很多。“六年一学位”执行后,作为买主,家长就要了解这套房是否还有房东的孩子在该小学就读,与自己孩子的入学时间是否有冲突。如果冲突,即便该房源在对口心仪的小学,也无法使用该学位,由此,所能挑选的余地也大大减少。

  对于卖家来说,学区房的交易条件增加了。作为卖家,如果自家孩子小学还没毕业,就会影响买家的选择。这样看来,因交易条件的增加,学区房的优势在一定程度消减了。

  对于炒学区房的人来说,是一个重大打击!简单来说,这套学区房里如果还有孩子在上学,就会无人问津,卖不动!

  显然,“六年一学位”政策一旦执行,学区房交易周期拉长,二手房交易将明显减少。但长期来看,对于学区房价格的降温,影响则有限。事实上,回溯北京海淀区、西城区的学区房新政策出台后,其片区内房价的变化显示,学区房并没有太大降幅,城六区也未必会凉。

  事实上,一旦有了“六年一学位”的政策后,如果想让孩子获得学位,家长必须购买“空闲学区房”。而“空闲学区房”的资源相对稀缺,这类房源的价格极有可能上涨!

  正在形成的“学位占位费”市场

  即便学区房价格有所降温,部分家长仍无力购买。于是,提前“下手”租“学位房”成了部分家长面对这一政策所作出的反应。

  据记者所知,在深圳,大部分区都已实施学位房锁定政策,只是实施范围各有不同。福田区教育局宣布,2020年起,福田区所有义务教育阶段学校,都实行学位申请房锁定政策,2020年起申请福田九年一贯制学校,和对口直升学校小一学位的,学位申请房将锁定9年。学位一旦正式锁定,将不再办理学位房转移(转出福田区学校的除外)

  过去,学位不会锁定,有的业主会将学位借给朋友使用,极少单独出租牟利。如今,学位一旦使用就锁定6或9年,于是,有些不用学位的业主考虑单租学位。福田百花片区就有中介声称,从2015年开始,百花片区的学位租赁合同,价格就不停在涨。租学位的价格从一开始的1.5万,涨到了现在的近8万元!

  在缴纳数万的“学位占位费”,签订这类租赁合时,中介也会提醒租客:“租学位”这件事不能写入普通的“租房合同”,只是租客和房主私下协商,以后是否能通过这种方式让孩子顺利入学,房主不敢保证,中介也不承担任何责任。有租房合同也许可以报名,但因积分低,排名靠后,仍有落选可能,但会被分流到其他公立学校。尤其是名校,想要确保有学位,还是买房才保险。事实上,深圳福田教育局发布的学位预警也指出,深圳实验学校初中部、深圳高级中学(南校区初中部)因预计学位紧张,部分积分较高但家庭购房时间短的学生,也无法申请到志愿学校的学位,何况租房合同入学?

  尽管如此,因好学位稀缺,很多家长仍愿意冒险豪掷数万赌运气。有中介告诉记者,学位锁定不仅让名校周边房子涨价,普通公立学校周边房子也涨价。优质学位房,无论是卖还是租,仍是“香饽饽”

  上述记者北京的朋友表示,北京也是这样的情况。事实上,有媒体就曾表示,随着租房入学政策和6年一学位政策的叠加效应,租房的学位占位费市场正在形成,北京一些教育资源优质且紧俏的地区,占位费的价格已经蹿升到数十万元。

  结语

  教育部以及各地教育部门为了保证教育公平“煞费苦心”,但是结果却不尽如人意,学区房的热度虽略有下降,但迟迟无法消散。究其本源,还是人口、教育、居住的优质资源发展不平衡造成。

  重点学校里有更好的师资、更优秀的同学、更浓厚的学习氛围,从普遍情况来看,重点学校学生的成材率要高于普通学校。由此,学区房的溢价是可持续存在的,名额也是可再生的,当孩子使用过学区的名额后,学区房是可以持续持有,且价值仍有很大的提升空间的。可见,学区房由于本身自带稀缺资源的属性,依然是比非学区房保值得多的产品。

  要想破解学区房困境,归根结底还是要发展更多的优质学校,让家长们不再为了孩子的择校费尽心思。

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