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“文旅项目拿地、卖子公司增收” 华侨城去年地产毛利率74% 堪比五粮液

发布:股票知识http://www.kulmc.com 时间:2020-05-21 10:10:27 栏目:房产 阅读()
导读:   出品丨搜狐财经  作者丨岳家琛  4月28日,华侨城发布2019年报。年报显示,华侨城去年综合毛利率为56.58%,其中地产业务毛利率高达74%。  超过70%的毛利率水平,一般在白酒、医药行业较为常见,例

“文旅项目拿地、卖子公司增收” 华侨城去年地产毛利率74% 堪比五粮液

  出品丨搜狐财经

  作者丨岳家琛

  4月28日,华侨城发布2019年报。年报显示,华侨城去年综合毛利率为56.58%,其中地产业务毛利率高达74%。

  超过70%的毛利率水平,一般在白酒、医药行业较为常见,例如五粮液(000858)去年毛利率74.46%;洋河股份(002304)毛利率71.35%。相较之下,房地产企业毛利率多在30%上下。

  根据年报,华侨城2019年度实现营业收入600亿元,同比增长25%;归母净利润123亿元,同比增长17%。

  拿地成本低廉,超半数项目底价摘牌

  值得注意的是,在排名前50的房企中,华侨城毛利率位列榜首,事实上房企毛利率能达到35%以上者都寥寥无几。

  然而华侨城地产业务之所以毛利高达74%,主要原因是其拿地成本低廉。

  “公司独特的成片综合开发模式产生了明显的协同应和集群优势,地产销售溢价较高。”华侨城表示。

  华侨城表示:“地产业务在获取资源过程中,积极发挥文化旅游品牌优势,综合利用市场化拍地、股权收购等多样化手段,2019年共获取47个土地项目,其中28个项目以底价摘牌,有效降低了拿地成本。”

  财报显示,华侨城去年拿地金额为744.6亿元,其拿地/销售均价比仅18%。这也印证了华侨城在积极拿地的同时,其拿地成本远低于行业较低水平。

  由于地产行业的预售特性,2019年结转确认的营业收入和利润,一般是2至3年前的销售结果。但华侨城此前并未逐月披露拿地金额和面积,因而难以确认本期结转项目的具体土地成本。

  不过从年报的另一组数据亦可窥见一二。2019年报中,华侨城表示,毛利率比上年同期增加5.81个百分点,主要系营业成本比上年同期减少了14.83%所致。

  房地产行业的营业成本主要由土地成本和建筑成本构成,建筑成本一般变化幅度不大,因而核心影响因素主要为土地成本。

  2019年,华侨城新获取土地项目47个,新增土地面积625万平方米,新增规划建筑面积1200余万平方米,主要分布在粤港澳大湾区、长三角等热门板块,其中28宗地块为底价获取。拿地金额为744.6亿元,权益对价为494亿元,拿地销售额比达到57%。

  截至2019年末,华侨城存货余额1853亿元,占总资产的49%,主要分布在深圳及大湾区、南京、宁波、成都、南昌、杭州等热点城市,占比高达85%。

  去年经营净现金流-51亿,出售子公司获利26亿

  然而高溢价的华侨城,现金流情况却并不乐观。财报显示,2017年、2018年、2019年三年华侨城经营活动现金流分别为-77亿元、-100.45亿元、-51.88亿元。

  对此,华侨城称,目前已将回款和现金的考量纳入年度考核主要指标。

  而华侨城总会计师冯文红解释道:“出现这种情况,实际上跟公司目前跨越式发展的战略是相匹配的。”

  “公司上下高度重视这一问题。一方面我们加快了销售回款,2019年销售商品及提供劳务收到现金927亿元,较上年同期增加40%。”冯文红表示。

  “另一方面,公司与市场上优质企业加强了项目的合作开发力度,解决了项目的不确定风险和速度问题,同时将部分快周转项目进行股权转入或资产整售以获得收益和现金保障。”冯文红说。

  为了缓解现金流压力,华侨城去年出售了部分子公司股权。数据显示,2019年,华侨城共出让了5家子公司50%-80%的股权,合计收益26.76亿元。

  其中,出售上海华合房地产开发有限公司50%股权,实现投资收益2.72亿元;出售上海华筵房地产开发有限公司50%股权,实现投资收益3.32亿元。

  另外,出售成都地润置业51%股权,实现投资收益2.4亿元;出售云南华侨城置业有限公司50%股权,实现投资收益9.15亿元;出售西安思睿置地80%股权,实现投资收益9.17亿元。

“文旅项目拿地、卖子公司增收” 华侨城去年地产毛利率74% 堪比五粮液

  与此同时,向“快周转”转变也是华侨城应对现金流紧张提出的解决方案。

  华侨城董事总裁王晓雯表示,华侨城在项目开发建设、速度方面,以及产品的推出、销售等各个环节均对标行业优秀企业,其中潮州纯水岸、肇庆纯水岸、南京丰字河等项目实现当年开工、当年销售、当年回款。

  “华侨城还会在重点区域、城市,高度关注优质的短平快的项目和一些收购的项目,这些也能为将来一段时间的发展储备一些好的资源,为未来的收入利润提供支撑。”华侨城投资管理部总监汪文进表示。

  “文旅项目游客量仅恢复到去年同期20%的水平”

  据2020年一季度报告,华侨城今年1至3月仅实现营业收入68.18亿元,同比减少13.91%;归属于上市公司股东的净利润8.39亿元,同比减少30.01%;扣除非经常性损益的净利润8.19亿元,同比减少28.38%。

  其中华侨城的文旅业务受疫情影响严重。“即使复工复产,开园的几个文旅项目游客量仅恢复到去年同期20%的水平,酒店恢复到30%的水平,恢复是一个漫长的过程。”华侨城旅游管理部总监王刚在年度线上业绩发布会上表示。

  王刚指出,截至目前,华侨城旗下的18家收费的景区,除了武汉和北京的欢乐谷还没有开放之外,另外15家景区已经开放。

  王刚还表示, 华侨城一季度的游客接待量和收入,主要来自1月份中上旬。“旅游业恢复需要相当长阶段,社会心理复苏需要漫长过程。”

  2019年,华侨城首次实现文旅营收超过地产营收。

  年报显示,文化旅游业务方面,2019年实现营业收入约302.63亿元,同比增长约58.96%,约占营收总额的50.42%,同比提升10.89个百分点。

“文旅项目拿地、卖子公司增收” 华侨城去年地产毛利率74% 堪比五粮液

  “我从来觉得华侨城不是单纯的地产商,而是一家文化旅游综合开发企业。”业绩会上,华侨城副董事长姚军称。

  据华侨城介绍,截至2019年末,华侨城旗下共有18家景区、24家酒店、1家旅行社以及2家开放式旅游区,去年累计接待游客5,209万人次,同比增长12%。

  不过在营收大增的同时,文旅业务的营业成本同比增幅却更加明显。年报显示,华侨城文旅业务的营业成本同比增幅达79.16%,文旅业务成本占营业总成本比重为68.95%。

  年报显示,华侨城文旅业务毛利率同比下降5.71个百分点至40.63%,远低于企业综合毛利率56.58%。

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